Moderujem reláciu Dobré správy zo ŽIVOTA, ktorá je zameraná na silné a inšpiratívne príbehy. Otvárame témy, ktoré nie sú vždy ľahké na počúvanie. Diváci nám píšu, že sa vďaka tomu necítia byť sami. Vtedy viem, že robím niečo správne.

Kristína Filová

Míňame na Vianoce zbytočne veľa peňazí? Koľko je to približne v&nbsp;priemere?

Štatisticky nákupy na darčeky tvoria 40&nbsp;percent celkových výdavkov domácnosti, čo je za mňa dosť vysoké číslo, samozrejme, nech si na to spraví každý vlastný názor. Určite odporúčam nevyužívať kreditné karty a&nbsp;nebrať darčeky na rôzne splátky alebo si nebodaj požičiavať z&nbsp;nebankových inštitúcií.

Nie sú v&nbsp;tomto zradné aj lákavé vianočné akcie? Všade vidíme zľavy, akcie, výhodné kúpy a&nbsp;zrazu sme minuli veľa peňazí, ani nevieme ako.

Áno, to si povedala veľmi pekne. Ja ako finančník by som uviedol aj iný príklad z&nbsp;praxe, s&nbsp;ktorým sa dosť často stretávam. Chcel by som ľudí upozorniť, že hlavne teraz pred Vianocami banky ponúkajú cez rôzne kampane výhodné bezúčelové úvery. Robia to cez svoje kanály, ako sú mobilné aplikácie, SMS alebo prostredníctvom e-mailovej komunikácie. Je to psychologická hra zo strany bánk, ale aj rôznych veľkoobchodov. Volá sa to FOMO (fear of missing out –&nbsp;strach, že niečo premeškáme, pozn. red.) efekt. Laicky povedané, snažia sa vytvoriť nejaký pocit zmeškania, že nemáme niečo, čo iní majú. Práve to väčšinu ľudí núti k&nbsp;tomu, že sa na Vianoce nezmyselne zadlžia, a&nbsp;to im pokojne môže spôsobiť problém v&nbsp;budúcnosti pri vybavovaní hypotéky.

Myslíš to tak, že majú nejaký dlh, ktorý nestíhajú splácať?

Áno, aj to, ale môže ísť rovnako o&nbsp;to, že už majú nejaký dlh, a&nbsp;tak im klesá celkový úverový limit. Možno to vo výsledku dopadne tak, že ten človek sa zbytočne zadlží, nespláca to načas, ide mu to do registra a&nbsp;banky vidia, že je zbytočne zadlžený. Nedávno som riešil s&nbsp;klientom situáciu, keď takto 19-krát žiadal banky cez aplikáciu o&nbsp;úver. Má viacero účtov v&nbsp;rôznych bankách a&nbsp;táto informácia mu 19-krát nabehla do registra. Toto je pre banky veľmi zlý signál.

Poznáš tipy, ako efektívne ušetriť?

Veľmi efektívna metóda budovania rezervy alebo majetku, ktorá funguje aj mne a&nbsp;mojim klientom, je kýbliková metóda. Skladá sa z&nbsp;troch kýblikov. Prvý znázorňuje bankový účet. Tam odporúčam mať jednomesačnú až dvojmesačnú výšku platu, respektíve výdavkov. Druhý kýblik znázorňuje železnú rezervu, to je na takzvané nečakané výdavky. Tu odporúčam mať výšku trojmesačného až šesťmesačného platu alebo výdavkov. Logicky ide o&nbsp;vyššiu sumu a&nbsp;určite je dôležité, aby sme to mali uložené niekde, kde nám to zarobí aspoň na infláciu. Tá je dlhodobo v&nbsp;eurozóne vo výške troch až štyroch percent. Väčšinou sa peniaze odtiaľ vôbec nevyberajú, a&nbsp;ak áno, tak len pri neočakávaných výdavkoch. Tretí kýblik znázorňuje dlhodobé investovanie cez rôzne akciové ETF, o&nbsp;ktorých hovorím aj na svojom instagramovom profile Financie jednoducho. V&nbsp;dlhodobom horizonte pätnásť až 30&nbsp;rokov dokážu veľmi pekne poraziť infláciu. Tým, že je tam dlhodobý horizont, aj cieľ má byť dlhodobý, napríklad dôchodok, predčasné splatenie hypotéky, sporenie pre dieťa na vysokú školu a&nbsp;podobne.

Čo nás čaká v roku 2025? Dozviete sa na ďalšej strane...

Stačilo by kúpiť jeden darček, no zato poriadny, a&nbsp;určiť si prípadne rozpočet?

Určite by stačil jeden darček a&nbsp;podľa mňa Vianoce nemajú byť iba o&nbsp;tom. Majú byť hlavne o&nbsp;chvíľach strávených s&nbsp;rodinou. Samozrejme, je iné, keď máš rodinu s&nbsp;malými deťmi, rodičia to berú inak –&nbsp;aj deti. Mne pomáha v&nbsp;praxi to, že Vianoce sú udalosť, na ktorú sa môžeme dopredu pripraviť. Je to výdavok, ktorý môžeme predpovedať. Odporúčam si vytvoriť napríklad podúčet v&nbsp;banke s&nbsp;názvom Vianoce. Je to úplne jednoduché. Odporúčam si tam počas roka niečo z&nbsp;výplaty odkladať a&nbsp;môžeme sa tak vyvarovať zbytočného stresu a&nbsp;zadlženia. Môžeme to však využiť aj pri iných výdavkoch –&nbsp;na povinné zmluvné poistenie, letnú dovolenku a&nbsp;tak ďalej.

Rok 2025 máme za rohom. Čo nás v&nbsp;ňom podľa teba čaká? Hypotéky postupne lacnejú, banky znižujú sadzby hypoték a&nbsp;do toho ešte aj Európska centrálna banka znížila základný úrok. Čo si ty ako odborník o&nbsp;tom myslíš?

Je pravda, že na Slovensku už komerčné banky svoje sadzby znížili a&nbsp;realitný trh sa dal opäť do pohybu. Vidím to aj sám na sebe. Takisto mám aktuálne problém nájsť pre seba nehnuteľnosť. Hľadám investičnú nehnuteľnosť, čiže na prenájom. Je veľmi dôležité poukázať aj na to, v&nbsp;akom stave je naša lokálna ekonomická situácia. Je tu viac faktorov. Napríklad zvýšený bankový odvod pre banky znamená, že majú vyššie náklady a&nbsp;tie opäť môžu preniesť na nás spotrebiteľov. Potom tu máme DPH, ktorá sa bude zvyšovať od budúceho roka z&nbsp;pôvodných 20&nbsp;percent na 23&nbsp;percent. S&nbsp;tým ide ruka v&nbsp;ruke zvýšená inflácia. Analytici predpovedajú, že inflácia na Slovensku by mohla dosiahnuť úroveň päť percent. Je to dosť v&nbsp;porovnaní s&nbsp;inými štátmi. Nechcem strašiť ľudí, ale chcem ich vyzvať, aby boli v&nbsp;tomto opatrní, pretože nikdy nevieme, čo môže vláda znova vymyslieť. Aktuálne sú aj pre mňa tie kroky nepredvídateľné.

Oplatí sa refinancovať úver alebo ostať v&nbsp;banke, kde máme síce vyšší úrok, ale zároveň dostaneme príspevok od štátu?

Vždy je veľmi dôležité prepočítať si celkovú preplatenosť. Keď chcem refinancovať úver, musím si vypočítať celkovú preplatenosť, potom refinancovanie a&nbsp;náklady s&nbsp;tým spojené. Ak by som úver refinancoval a&nbsp;využil by som štátny príspevok, malo by to fungovať tak, že keď čerpám štátny príspevok, mal by som si ho odkladať a&nbsp;následne ho vy­užiť na nejakú mimoriadnu splátku, na predčasné splatenie hypotéky, čiže aby mi ten dlh klesol. Väčšinou to však ľudia využívajú na každodenné potreby, čo nie je správne. Potom je tu otázka, ako sa ku mne postaví aj materská banka, kde aktuálne som, či nebude schopná dorovnať úrokovú sadzbu na aktuálnu trhovú alebo dorovnať úrokovú sadzbu, ktorú mi dala konkurencia. Z&nbsp;praxe hovorím, že väčšinou banky dokážu dať klientovi ponuku, ktorá bude konkurencieschopná. Pred refinancovaním určite odporúčam ísť do materskej banky požiadať o&nbsp;prehodnotenie úrokovej sadz­by a&nbsp;následne potom kalkulovať, či sa mi oplatí ostať alebo nie. Odporúčam to však riešiť s&nbsp;odborníkom.

Ako si vypočítame my sami najvyššiu výšku hypotéky, ktorú by sme mohli dostať?

Stáva sa mi, že za mnou príde klient a&nbsp;povie mi, že si prepočítal výšku hypotéky, ale chce to riešiť cezo mňa, lebo pozná tie výhody. Ale aj tak sa mi stane, že keď mu úverový limit prepočítam ja, vyjde to inak.

Aktuálne sú dve pravidlá Národnej banky Slovenska. Volá sa to DSTI limit a&nbsp;DTI limit. DSTI limit určuje, akú maximálnu možnú splátku môžem mať. Vypočítam si to tak, že vezmem svoj čistý mesačný príjem, odpočítam životné minimum –&nbsp;na prvú osobu to je aktuálne 273&nbsp;eur, na druhú osobu 191&nbsp;eur a&nbsp;na deti 125&nbsp;eur. Od životného minima odpočítam aktuálne úverové záväzky, samozrejme, ak nejaké sú, a&nbsp;po odpočítaní životného minima a&nbsp;aktuálnych úverových záväzkov nesmie ísť viac ako 60&nbsp;percent na splátky úveru. Banka uplatňuje aj takzvaný stres test, keď simuluje zvýšenie úrokovej sadzby o&nbsp;dve percentá, čiže k&nbsp;aktuálnej úrokovej sadzbe ešte pripočíta dve percentá. Potom tu je DTI limit a&nbsp;ten určuje hranicu maximálnej možnej výšky hypotéky na úrovni osemnásobku čistého ročného príjmu. Jednoducho povedané, ktorá z&nbsp;týchto hodnôt mi vyjde nižšie, to je môj maximálny úverový limit alebo maximálna úverová angažovanosť.

Aké budú ceny nehnuteľností? Čítajte na ďalšej strane...

Ako sú na tom momentálne ceny nehnuteľností a&nbsp;môžu v&nbsp;budúcom roku klesnúť? Myslíš, že je už vhodný čas zobrať si hypotéku?

Pokiaľ toto čítajú ľudia, ktorí plánujú kúpiť nehnuteľnosť alebo sa zamýšľajú nad tým, či ju naozaj kúpiť, a&nbsp;majú našetrených 20&nbsp;percent vlastných zdrojov, ktoré aktuálne potrebujú, alebo to môžu vyriešiť inak, napríklad dozaložením rodičovskej nehnuteľnosti, čo je dnes úplný štandard, odporúčam nečakať. Pokiaľ vám vychádza výška hypotéky a&nbsp;našli ste nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči, choďte do toho. Zaujímavosťou je, že každý rok náklady na výstavbu nehnuteľností stúpnu približne o&nbsp;päť až sedem percent. To sú náklady developera, ktoré sa následne premietnu do predajnej ceny. Potom tu máme bonus v&nbsp;podobe zvýšenej DPH. Moja predikcia je, že cena novostavieb by sa v&nbsp;budúcom roku mohla zvýšiť približne o&nbsp;deväť percent. Keď sa zvýši cena novostavieb, automaticky sa na tie ceny doťahujú ceny starých bytov. Potom je tu ďalší faktor, že keď budú úrokové sadzby klesať, na trh prídu noví kupujúci a&nbsp;zvýši sa dopyt. Keď je dopyt vyšší ako ponuka, cenu to tlačí nahor.

Ak by sme už aj našli vhodnú nehnuteľnosť, oplatí sa financovať hypotéku aj cez realitku?

Je to trošku kontroverzná téma a&nbsp;budem v&nbsp;tom prísnejší. V&nbsp;praxi sa mi stáva, že okrem bytu realitná kancelária alebo developer ponúkne klientovi financovanie hypotéky cez svojho človeka. Za mňa táto spolupráca môže byť úspešná pre obe strany. Klient má slobodné právo vybrať si, s&nbsp;kým to chce riešiť, a&nbsp;určite proti tomu v&nbsp;zásade nič nemám. Ale často sa mi stáva, že realitná kancelária alebo developer v&nbsp;rezervačnej zmluve podmieňuje, aby si klient tú hypotéku riešil vyslovene cez nich, a&nbsp;to už nie je úplne správne. Keď sa aj človek rozhodne riešiť hypotéku s&nbsp;realitným maklérom, chcem upozorniť na dve veľmi dôležité veci. Prvá je servis. Realitný maklér nevykonáva žiadnu z&nbsp;tých činností na sto percent. Hypotéka je proces na 20-30&nbsp;rokov a&nbsp;je tam dôležitý následný servis. Nejde o&nbsp;to, že človek získa hypotéku a&nbsp;tam sa to končí. Pýtam sa –&nbsp;ako mi dokáže človek, ktorý sa nevenuje na sto percent tej činnosti, ponúknuť kvalitný servis? Druhá vec je, že úlohou realitného makléra je čo najrýchlejšie predať nehnuteľnosť. Tá motivácia potom tak aj vyzerá. Stáva sa mi, že keď klient ide riešiť hypotéku cez realitného makléra, poväčšine sa vráti buď za mnou, lebo to je celé zle, alebo nie je spokojný so servisom. Jednoduchý príklad: keď ideš k&nbsp;doktorovi, neriešiš s&nbsp;ním financie, ale zdravotné záležitosti. Za mňa má realitný maklér robiť úlohy spojené s&nbsp;predajom nehnuteľností a&nbsp;finančný sprostredkovateľ alebo hypotekárny špecialista má na základe individuálnych požiadaviek a&nbsp;potrieb klienta urobiť kvalitný servis hypotéky.

Ešte na začiatku tohto roka sme sa rozprávali, že keď ľudia nemajú možnosť zobrať si hypotéku, nie je hanba ísť do nájmu. Myslíš, že sú nájmy čoraz dostupnejšie?

Pokiaľ mladý človek zvažuje vlastné bývanie a&nbsp;nemôže si ho dovoliť –&nbsp;čo je dnes na Slovensku normálna situácia, lebo aktuálne máme podľa štatistík zhoršenú dostupnosť vlastného bývania&nbsp;–, stále som toho názoru, že ísť do nájmu nie je žiadna hanba. Teraz je aj zhoršená dostupnosť prenájmov v&nbsp;Bratislave. Pokiaľ človek zvažuje vlastné bývanie, všetko závisí od životnej a&nbsp;finančnej situácie. Odporúčam si to veľmi dobre prepočítať. Určite by som išiel úplne jednoduchým krokom cez excelovú tabuľku. Vypísal by som si do tabuľky svoje aktuálne príjmy, aktuálne výdavky a&nbsp;na základe toho by som posúdil, či má zmysel začať to riešiť. Keď to už aj začnem riešiť, určite s&nbsp;odborníkom a&nbsp;netreba do toho ísť hurá systémom. Väčšinou to človek rieši sám, prečíta si pár článkov na internete, ale nemusí to dopadnúť úplne dobre.

Je vhodný čas na hypotéku? Odborník reaguje: Nečakajte! Takto sa môžu zvýšiť ceny nehnuteľností

Kristína Filová

Autor článku

Kristína Filová

Výber pre vás

Je vhodný čas na hypotéku? Odborník reaguje: Nečakajte! Takto sa môžu zvýšiť ceny nehnuteľností

Kristína Filová

Súvisiace články

Zákerná skleróza multiplex: Cítila som sa ako 80-ročná dôchodkyňa, ktorá je odkázaná na druhých

Označili ju za hypochondra, nakoniec to bola skleróza: Choroba ju nepoložila! Začala som žiť

Kedysi mal 300 kíl, dnes pomáha druhým chudnúť: Bol som na dne, nevládal som prejsť 10 metrov

Autor článku

Kristína Filová

Výber pre vás