Dnes je historicky najdrahšie bývanie a dokonca by sme sa mali pripraviť na ďalší rast cien.

Žiadna realitná bublina. Máme sa ekonomicky veľmi dobre. Tento fakt spôsobuje, že náš nákupný apetít stúpa. Vysoký dopyt ide ruka v ruke s cenou. Dnes v rámci Slovenska stojí štvorcový meter bývania priemerne 1 450 eur, v Bratislave je to až 2 600 eur. V hlavnom meste sa ceny pohybujú od 1 700 do 4 000 eur v závislosti od lokality.

Najviac zadlžení

„Za posledné 4 roky ceny nehnuteľností stúpajú všade na Slovensku, kde je možnosť zamestnať sa, už to nie je len hlavné mesto. Rekordérom je bratislavský Ružinov. Medziročne tu stúpla cena 2-izbového staršieho bytu až o 12 percent.

Spotrebiteľská nálada je veľmi dobrá, máme najlepšiu dostupnosť bývania, aká tu kedy bola. Znamená to, že máme historicky najnižšiu nezamestnanosť, rastú nám reálne mzdy a zároveň veľmi nízke úrokové sadzby v prípade hypoték podporujú neutíchajúci dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností,“ objasňuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár.

Banky sú dnes ochotné požičať peniaze za úrok vo výške jedného percenta. Nečudo, že na realitnom trhu vzniklo doslova šialenstvo. A hoci Národná banka Slovenska sprísnila kritériá, aj tak sa naďalej zadlžujeme.

„V marci 2018 bolo medziročné tempo rastu úverov na úrovni 11,4 percenta, v marci 2019 to bolo 9,5 percenta. Tempo síce mierne kleslo, stále sú však slovenské domácnosti najviac zadlžené v rámci krajín strednej a východnej Európy,“ informovala nás hovorkyňa Národnej banky Slovenska Martina Vráblik Solčányiová.

Dnes už preto banky poskytujú hypotekárne úvery iba vo výške 80 percent z ceny nehnuteľnosti a celková zadlženosť Slováka nesmie byť vyššia ako 8-násobok jeho ročného platu. Ján Palenčár však hovorí, že ani tieto prísnejšie kritériá nestlmili u Slovákov hlad po nehnuteľnostiach. V tejto súvislosti upozorňuje na riziko, ktoré ženie niektorých kupujúcich do finančnej priepasti.

Ján Palenčár radí: Ak potrebujete bývať, nečakajte na nižšie ceny a radšej kupujte, kým banky ochotne požičiavajú.
Ján Palenčár radí: Ak potrebujete bývať, nečakajte na nižšie ceny a radšej kupujte, kým banky ochotne požičiavajú.
Zdroj: Profimedia

„Nie každý má totiž vlastné prostriedky, ktoré môže skombinovať s hypotekárnym úverom. Ľudia hľadajú rôzne zdroje na dofinancovanie, a to spotrebné úvery, ktoré majú vyššiu úrokovú sadzbu ako hypotéky, spoliehajú sa aj na stavebné sporenie. Dokonca sú tu už aj súkromné aktivity typu žltý melón a podobne.“

Riešením by mohlo byť nájomné bývanie. „Mala by to byť výzva pre našu vládu,“ tvrdí Ján Palenčár.

Na Slovensku máme iba 6 percent nájomných bytov z celkového počtu, kým v krajinách Európskej únie je to v rozpätí od 19 po 62 percent. V susednom Rakúsku evidujú až 42 percent nájomných bytov. Na druhej strane však v našej krajine chýba tradícia takéhoto druhu bývania, Slováci majú silnú potrebu vlastniť.

„Mladí ľudia by si najprv mali vyskúšať bývanie v nájomnom byte a nie si hneď vytvoriť celoživotný záväzok v podobe hypotéky. Zistili by, či chcú vôbec bývať v danom meste, a ak áno, či v centre, alebo radšej v okrajovej časti.

A potom treba brať do úvahy aj prípadnú zmenu zamestnania. Lenže keď prednášame na vysokých školách a študentov sa pýtame, aký druh bývania preferujú, je to jednoznačne vlastné aj za cenu toho, že sa zadlžia,“ približuje Ján Palenčár.


Radšej čln ako byt

Najdrahším mestom v Európe je Londýn, a to vrátane bývania. Táto metropola bola donedávna dokonca s vysokými cenami na prvom mieste na svete. Po odhlasovaní odchodu Spojeného kráľovstva z Európskej únie sa však miestna mena oslabila takmer o 12 percent. Výrazne to zredukovalo náklady na prenájom bytov, dnes toto hlavné mesto dobehli v takzvanej drahote New York a Hongkong.

Pre vysoké ceny za bývanie v Londýne sa čoraz viac obyvateľov britskej metropoly sťahuje na člny, na vode dnes býva viac ako 5 000 ľudí. Spoločnosť Canal and River Trust (CRT), ktorá spravuje 3 200 kilometrov riečnej siete v krajine, však upozorňuje na vážne problémy v riečnej doprave. Zvyšuje sa aj počet konfliktov s obyvateľmi pobrežných lokalít, ktorí sú novými riečnymi susedmi obklopení. V Londýne vyjde kúpa bytu v prepočte na 700 000 eur, čo je niekoľkonásobne viac ako cena toho najdrahšieho člna.

Aktuálne čelia problémom aj v hlavnom meste Nemecka v Berlíne, kde až 85 percent obyvateľov žije v prenajatých bytoch. Bývanie v jednoizbovom vyjde mesačne na 1 000 eur. Keďže nájmy rástli neúnosným tempom, v meste zaviedli takzvanú nájomnú brzdu. Majitelia bytov nemohli zvýšiť nájomné o viac ako10 percent, než bol priemer v ich mestskej štvrti. Problém nevymizol, na dôvažok bolo podľa súdu toto obmedzovanie neústavné. Mesto uvažuje o veľmi kontroverznom riešení – znárodnení bytov.

Problém s bývaním je aktuálnou témou na celom svete. Takto sa napríklad býva vo Vietname.
Problém s bývaním je aktuálnou témou na celom svete. Takto sa napríklad býva vo Vietname.
Zdroj: Profimedia

Rozvojové územia

Keď už sme teda vďaka našej mentalite nastavení iba kupovať, vyvstáva otázka, ako si zabezpečiť ekonomicky čo najvýhodnejšie bývanie. V prípade hlavného mesta spôsobili pred pár rokmi realitný boom nižšie ceny pozemkov, bytov a domov v rakúskom a maďarskom pohraničí. Dnes to už neplatí.

Rajka a iné blízke maďarské dediny sú cenovo porovnateľné s bratislavským okolím. V Rakúsku je dnes bývanie drahšie ako na Slovensku, okrem toho v niektorých obciach pristúpili k stavebnej uzávere, pretože sa chcú vyhnúť problémom, ako sú preplnené školy, zápchy a kolóny na cestách. Dokonca nás tam už ani veľmi nechcú.

„Rokujeme aj s rakúskymi starostami. Čo sa týka vzájomného spolunažívania Slovákov a domácich, neevidujú žiadne problémy. Veľmi však dbajú na to, aby pôvodné obyvateľstvo tvorilo väčšinu,“ opisuje Ján Palenčár.

Tento odborník radí, že ak dnes chceme lacnejšie kupovať, mali by sme v mestách vyhľadávať takzvané rozvojové lokality, ktoré zatiaľ ešte neponúkajú tradičné štandardné bývanie.

„Služby a atraktívne prostredie pribudnú časom, pretože lokalita sa buduje. Je pravda, že na prvý pohľad to tam nevyzerá lákavo, ale to je daň za nižšiu cenu. Developeri v rozvojových územiach totiž prvé byty predávajú za nižšiu cenu, aby naštartovali dopyt. Treba však preveriť, aký je v danej lokalite územný plán, zaujímať sa o okolie, ako sa bude rozvíjať, má to priamy vplyv na život človeka aj na cenu nehnuteľnosti v budúcnosti,“ radí Ján Palenčár.

Finančný sprostredkovateľ Martin Šereš zase hovorí: „Približne 90 percent klientov sníva o bývaní v rodinnom dome s pozemkom. Hlavne túžba po kúsku zeme je u Slovákov veľmi silná. Keďže sa ceny výrazne zvýšili, záujemcovia volia čoraz menšie stavebné parcely, menšie domy v odľahlejších častiach, kde komfort bývania nemusí byť taký, ako si spočiatku predstavovali.

Snažím sa ľuďom ukazovať cestu, aby radšej získali viac voľného času pre seba. Menšie a skromnejšie bývanie v blízkosti občianskej vybavenosti nám môže denne ušetriť hodiny inak stratené v dopravných zápchach.“

V prípade bývania sme veľmi konzervatívni, preferujeme tradičné murované stavby.
V prípade bývania sme veľmi konzervatívni, preferujeme tradičné murované stavby.
Zdroj: Shutterstock

Krtkodom

Možností v prípade bývania je na trhu v podstate dosť, narážajú však na konzervatívne nákupné zvyky Slovákov. V Amerike už v 50. rokoch minulého storočia miestni premýšľali, ako migrovať za prácou a zároveň riešiť pohodlné bývanie. Riešením bol mobilný dom. Postupne na okrajoch miest vznikali miesta s prípojkami, sťahovanie tak bolo jednoduchšie. V Amerike dnes takto býva asi 20 miliónov ľudí.

Európania sú však zatiaľ opatrní a tento druh domu využívajú hlavne na rekreáciu. Hoci sa takéto domy stavajú z kvalitných mate­riálov, mnoho Slovákov si ich pletie s maringotkami a iba zlomok ľudí, ktorí potrebujú nové bývanie, si v nich trúfne žiť celoročne. Cena je pritom veľmi výhodná, mobilný dom sa dá kúpiť aj za 15 000 eur.

„Zatiaľ sa na Slovensku preferujú tradičné murované stavby. Kupujúci sa dokonca veľmi intenzívne zaujímajú o to, z akého materiálu sú priečky. Ak sú medzibytové zo sadrokartónu, je to pre nich veľký problém. Mobilné domy alebo iné lacnejšie alternatívy by mali byť skôr ideou pre developerov a investorov. Ak by budovali celé zóny s takýmito domami, mladí ľudia by sa naučili lacno a alternatívne bývať,“ domnieva sa Ján Palenčár.

Azda najviac preferovanou alternatívou je ekologické bývanie, aj v tomto prípade je však takýchto domov na Slovensku ako šafranu.

Bohaté skúsenosti s ekologickými stavebnými postupmi a materiálmi typu hlina a slama má napríklad Ekocentrum Sosna, ktoré sídli v Družstevnej pri Hornáde. Nedávno verejnosti predstavili hobití dom, múry stavby tvoria vrecia naplnené utlačenou zeminou, ktorú darovala staviteľom obec ako odpadový materiál.

Inšpirovali sa totiž myšlienkou Gándhího, že dom by mal byť z materiálu, ktorý sa dá získať v okruhu 20 kilometrov. Ťažké je však vyčísliť celkové náklady, pretože hobití dom pri Košiciach stavali dobrovoľníci.

„Neexistuje však taká možnosť, že kvalitné bývanie postavíte lacno a zároveň kvalitne a rýchlo,“ vysvetlil nám manažér projektu Štefan Szabó.

Tento hobití dom z hliny postavili dobrovoľníci zatiaľ iba v Družstevnej pri Hornáde.
Tento hobití dom z hliny postavili dobrovoľníci zatiaľ iba v Družstevnej pri Hornáde.
Zdroj: Profimedia

Prírodné bývanie predstavuje totiž vyššiu počiatočnú investíciu porovnateľnú s tradičnými stavbami, lacná je už potom samotná prevádzka.

Ďalším takýmto príkladom je tak­zvaný krtkodom, jeho kolískou je opäť Amerika. Vznikol v 30. rokoch 20. storočia po prepuknutí veľkej hospodárskej krízy, keď ľudia hľadali energeticky úsporné bývanie. Prišli s nápadom domov krytých zemou. Na Slovensku je v prípade takéhoto bývania priekopníkom architekt Martin Pribila.

„Dom s obytnou plochou 100 štvorcových metrov vyjde záujemcu na 150 000 eur, lehota zhotovenia je 9 mesiacov. Mesačné náklady spojené s bývaním sú však iba vo výške 30 až 50 eur vrátane vody,“ vysvetľuje.

Na Slovensku je však zatiaľ iba 8 krtkodomov, firma, ktorú vedie Martin Pribila, za ostatný rok zhotovila 20 projektov pre ďalších záujemcov.

Ako vyplýva z rozhovoru s Jánom Palenčárom, prísnejšie opatrenia Národnej banky Slovenska zatiaľ nemali dosah na realitný trh. Preto ani nie je nádej, že sa ceny nehnuteľností stabilizujú, je však možné, že budú rásť pomalšie.

„V každej zdravej ekonomike by mali ceny bytov stúpať nad úroveň inflácie. U nás doteraz stúpali rýchlejšie. Predpokladám, že rast cien sa spomalí na úroveň 4 percentá ročne.“

Martin Šereš zase dodáva, že cenu na realitnom trhu ovplyvňujú aj majitelia starších nehnuteľností.

„Málo ľudí má dnes záujem predávať, nie sú na to odkázaní. Platy sa zvýšili, dokážeme si z nich aj nasporiť, nie sme v núdzi. Mnohí očakávajú, že ceny nehnuteľností budú ešte vyššie, preto kalkulujú. V oblastiach, kde je málo novostavieb, stúpajú ceny starších bytov.“


Vlado Voštinár
Vlado Voštinár
Zdroj: TV Joj

Prepáčte, už sme predali

Keď sme sa s Vladom Voštinárom (55) stretli v bratislavskom nákupnom centre, zastavila ho jedna z okoloidúcich a zasypala ho otázkami týkajúcimi sa cien bytov. V šoubiznisových vodách je moderátor relácie o bývaní známy ako veľmi dobrý hospodár, ktorý si poriadne premyslí, na čo minie svoje peniaze.

Úplne vážne nám pri jednom z rozhovorov povedal, že radšej by si namiesto značkových zlatých hodiniek kúpil kvalitný traktor. Vlado Voštinár totiž vlastní rekreačné stredisko v blízkosti Trenčianskych Teplíc, každé leto sa tu konajú detské tábory. Keďže reláciu o bývaní moderuje dlhé roky, postupne ho táto téma natoľko opantala, že ju nevdojak prenáša do súkromného života.

„Moja neter sa bude vydávať za Londýnčana. Keď som sa zoznámil s naším novým príbuzným, dal som sa ním previesť po Londýne, aby sme sa pri tom mohli rozprávať o miestnom realitnom trhu. My, Slováci, sme na tom ešte veľmi dobre. V Spojenom kráľovstve môžu byty vlastniť len veľmi bonitní ľudia, ostatní sú odkázaní na prenájom. Pritom platy v západných krajinách začínajú byť porovnateľné s našimi.

Ľudia ma zastavujú a pýtajú sa, kedy budú lacnejšie byty. Nikdy, na to zabudnite. Nie som síce odborník, ale hovorím, čo vidím. Osobne si myslím, že ceny nie sú ešte na maxime. Môžeme dvíhať obočie, ale nezmeníme to. Trh sa správa tak ako ľudia. Pokiaľ chcú kupovať a banky im veria, tie ceny budú rásť. Z mojich skúseností viem, že všetko, čo sa ešte len stavia, je už kúpené. Ľudia už dokonca kupujú byty, ktoré sú ešte len projektované, teda na papieri.“

Vlado Voštinár a jeho kolegovia pre obrovský dopyt na trhu cítia problémy aj pri nakrúcaní relácie.

„Bytov na predaj je málo, nie je si z čoho vyberať. Je možné, že naši respondenti si preto nekúpia vysnívaný a ideálny byt, ale aspoň taký, aby boli spokojní. Ráno je voľný dvojizbový byt, za ktorý je respondent ochotný a schopný zaplatiť, poobede je už všetko inak. Predpripravíme si výrobu a večer nám volajú realitní makléri – byty sú predané, prepáčte. Je to špecifické pre Bratislavu, zvlášť pre Staré Mesto. Mali sme tam problém nájsť do relácie trojizbové dobre vyzerajúce byty za rozumné ceny.“

Ilustračná snímka

Boháči šoubiznisu: Medzi hercami vedú fešáci. Koľko zarába Tomáš Maštalír či Monika Hilmerová?

Populárne články
Megan Thee Stallion

Rihanna sa pustila do spolupráce s divokou raperkou, nejde však o nový hit

Najviac zarábajú tí, ktorí vytvárajú pracovné príležitosti pre iných. Peter Núñez stál pri zrode mnohých úspešných projektov.

Sivé eminencie slovenského šoubiznisu: Kto má za sebou najúspešnejšie projekty a najväčší zisk?

Obeťami až 70 percent všetkých tragédií na jarných lúkach sú sŕňatá.

Masaker na lúke: Obeťami kosačiek sa každoročne stáva čerstvo narodená zver

Ilustračná snímka

Dvanásť horoskopov pre všetky znamenia. Čo vás čaká a neminie na prelome mája a júna?

Ilustračná snímka

Rozum mi nevedel dať odpoveď na otázku, ako je to možné. To znamenie zachránilo manželke život

Aj peňaženka spôsobuje ischias. Je to pravda?

Aj peňaženka spôsobuje ischias. Je to pravda?

Zobraziť viac