Patríte aj vy medzi tých, ktorí po svojich predkoch získali nejaký ten kúsok pôdy? Odborníci radia: nepredávať, radšej prenajímať! Pôda je totiž vo svojej podstate investícia, ktorá sa tak aj správa – jej cena raz stúpa, inokedy klesá, podľa záujmu. Ako však kúsok zeme využiť čo najlepšie, pokiaľ na nej sami nechcete podnikať?

Poľnohospodársku pôdu si štát viac-menej chráni, aby sa nestalo, že sa všade premení na priemyselné parky či bytovú výstavbu. To, na čo môže poslúžiť váš kúsok zeme, ovplyvňujú aj územné plány obcí a miest, ktoré sa menia, a tak teda to, čo dnes zdanlivo prenajímate miestnemu poľnohospodárovi za drobné, zajtra môže získať na cene, ak príde do vášho regiónu zaujímavý investor s atraktívnym projektom. Toto však platí v prípade pôdy ležiacej v blízkosti obývaných lokalít. Čo však s pôdou, ktorá je pánubohu za chrbtom, a vy jednoducho vôbec netušíte čo s ňou? Predať, nepredať? Riešením je prenajímať ju, o to viac, že od mája budúceho roka budú môcť na Slovensku kupovať pôdu i cudzinci. Prenájom je možno dobrý spôsob, ako niečo vlastniť a pritom mať z toho aj nejaký úžitok. Samozrejme, ak vám napokon váš kúsok zeme nevyvlastní samotný štát na špecifické účely.

Patríme medzi krajiny, ktoré sa vyznačujú veľkou rozdrobenosťou pôdy v rámci vlastníckych vzťahov. Príčinu treba hľadať v našom dedičskom modeli, ktorý vychádza z uhorského práva, podľa ktorého je dedičom každý z potomkov. Jedna parcela tak časom môže mať aj niekoľko desiatok majiteľov a práve pre túto obrovskú rozdrobenosť bolo u nás nemožné rozvinúť trh s pôdou. Počas socializmu bolo všetko „spoločné“, a tak nečudo, že prehľad vlastníckych vzťahov zanikol, mnohí o pôde po predkoch vedeli akurát to, že „ju dali do družstva“ alebo sa na nej niečo postavilo.

„Už začiatkom 90. rokov tu bola snaha identifikovať vlastníkov pôdy, pretože ju mohol užívať iba vlastník alebo ten, kto mal s vlastníkom určitý vzťah (nájom),“ hovorí JUDr. Jaroslav Puškáč, generálny riaditeľ sekcie legislatívy Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR. „Mali sme dokonca na to zákon, ktorý sa však nedal naplniť, pretože na väčšine pozemkov neboli založené listy vlastníctva. Bol to dôsledok toho, že od 1951 sa prestalo vlastníctvo zapisovať do pozemkových kníh a listov vlastníctva, a tak sa stalo, že asi 50 percent pozemkov na Slovensku nebolo právne evidovaných. Existovali celé takéto dediny, preto bolo potrebné začať reformu pozemkového vlastníctva. Zmyslom ROEP (Register obnovenej evidencie pozemkov) bolo identifikovať posledné známe vlastnícke vzťahy. Pozemkov, ktoré mali ľudia zapísané na listoch vlastníctva (LV), sa ROEP netýkal. Ľudia si myslia, že evidenciu pozemkov štát robí pre seba, ale nie je to tak. Za minimálny poplatok (3,33 eura) si mohli zdokumentovať svoje vlastníctvo po predkoch a tak si obnoviť dedičské konania, čo by štandardne trvalo desiatky rokov a bolo by to drahé. ROEP okrem toho pomáha aj vytvoreniu dobrého podnikateľského prostredia, poľnohospodár už vie, na čích pozemkoch hospodári, vie, koho má za zmluvného partnera (nájomné zmluvy). Vďaka ROEP-u tiež štát vytvára databázu pre investorov, ktorí si takto môžu vytypovať lokality, kde sú už usporiadané vlastnícke vzťahy natoľko, že na nich možno realizovať nejakú investíciu,“ objasnil nám JUDr. Jaroslav Puškáč.

„Dnes vieme, že štát vlastní prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu (SPF) okolo 140 000 hektárov pôdy, zvyšok má už svojho vlastníka. Z tejto pôdy sa prideľujú rôzne náhrady, reštitučné nároky a podobne. SPF disponuje tiež asi pol miliónom hektárov pôdy neznámych vlastníkov. Ústavný súd rozhodol, že tieto pozemky nemôžu prejsť na štát, ako sa pôvodne uvažovalo. Majitelia o ne teda neprídu, vždy sa k nim môžu prihlásiť. Z tohto dôvodu SPF môže takúto pôdu iba prenajímať, najmä na poľnohospodárske účely, predať ju môže iba v presne zákonom vymedzených podmienkach. Ak sa teda napríklad postavila na takejto pôde diaľnica a po rokoch sa k nej prihlási vlastník, štát musí dať vlastníkovi náhradu – zvyčajne ide o finančné vyrovnanie.“

Na Slovensku v súčasnosti neexistuje cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Tá závisí od účelu, na ktorý sa zisťuje. Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži napríklad na určenie výšky dane z nehnuteľností, na uplatnenie vlastníckych práv a z nich plynúcich odvodov a na úhrady za vyvlastnenie pôdy na verejné účely.

Cenu poľnohospodárskej pôdy ovplyvňujú aj poloha pozemku voči obci, atraktívnosť lokality, chránené územia, konkurencia medzi kupujúcimi. Trhovú cenu poľnohospodárskej pôdy zasa určujú ponuka a dopyt, kvalita pozemkov, druh pozemku, prístup naň či jeho tvar. V najproduktívnejších oblastiach Slovenska sú trhové ceny približne na úrovni úradných cien pôdy (?!). Ceny pozemkov na okraji obcí a hlavne miest sú až niekoľkonásobne vyššie. Ako však pôdu dobre zužitkovať a mať z nej čo najviac osohu?

„Na Slovensku k väčšine pozemkov nie je individuálny prístup, štát teda musel vymyslieť mechanizmus, ako túto situáciu vyriešiť. Jednou z možností bolo získanie náhradného pozemku, rozhodoval o tom štát prostredníctvom pozemkových úradov,“ pokračuje Jaroslav Puškáč. „Dokonca náklady za tento úkon zaplatil štát. Takto to fungovalo asi dvadsať rokov. Teraz je to všetko nastavené v režime nájmu, zákon hovorí o dohode medzi vlastníkom a užívateľom. Užívateľ je povinný vymeniť, dať vlastníkovi náhradný pozemok inde, ak sa nevedia dohodnúť na prístupe na pozemok. Ak sa dohodnúť nevedia, vyriešia to príslušné pozemkové úrady. Základný rozdiel spočíva v tom, že náklady na takúto výmenu si hradia účastníci sami.“ Teda, ak vlastníte kúsok políčka v strede obrovského lánu a neviete sa k svojmu kúsku pôdy dostať, užívateľ celého lánu, napríklad družstvo, vám musí cestu k nemu sprístupniť, prípadne vám vymeniť tento pozemok v rovnakej rozlohe inde, kde sa k nemu dostanete. To je odkaz pre tých, ktorí si myslia, že sú bezmocní, ak vlastnia pôdu bez prístupu. Ak niekomu pôdu prenajmete, nezabudnite si zmluvne ošetriť nahliadanie do účtovníctva firmy, ktorej pôdu zveríte. Inak nezistíte, či firma zarába, alebo prerába, keby ste napríklad chceli jednať o vyššom nájomnom.

„Štát určil len minimálnu výšku nájmu,“ pokračuje Jaroslav Puškáč. „Cena nájmu je predsa otázka dvojstranných zmluvných vzťahov. Máte právo pôdu neprenajať a nájsť niekoho, kto vám dá možno viac. Ale, samozrejme, ste limitovaní nejakou objektívnou hodnotou pôdy, pretože napríklad za 500 eur si na Slovensku nikto pôdu neprenajme.“

Naše argumenty, že cena za nájom je na Slovensku príliš nízka a možno sa v nej neodrážajú dotácie, ktoré poľnohospodári môžu na podnikanie získať, riaditeľ sekcie legislatívy odmieta. „Nikto vás do prenájmu nenúti, jednoducho pôdu neprenajmite. V produkčných oblastiach, napríklad v okolí Dunajskej Stredy, sa cena na nájom pohybuje okolo 70 až 120 eur za hektár. Hoci sa to nezdá, cena za nájom sa radikálne zvyšuje.“

Zaujíma nás, či zvyšovanie cien súvisí aj so zmenou, ktorá nastane od mája budúceho roka, teda že pôdu u nás môžu začať kupovať i cudzinci. „Keď sme vstúpili pred rokmi do WTO (Svetová obchodná organizácia), bola chyba, že sme neurobili to čo napríklad Maďari. Tí zakázali kupovať pôdu právnickým osobám. Dôsledok toho je taký, že dnes si dvaja Dáni na Slovensku založia eseročku a našu pôdu si prenajímajú i skupujú. Pripravujeme však zákon, podľa ktorého poľnohospodársku pôdu budú môcť skupovať len tí, ktorí v tom katastri alebo v susedstve minimálne tri roky hospodária. Ak si vy ako vlastník nenájdete medzi týmito podnikateľmi takého, ktorý vám dá primeranú cenu za nájom či predaj, vtedy svoju pôdu môžete ponúknuť na predaj hocikomu. Toto je regulácia, ktorú chceme priniesť, oveľa tvrdšie podmienky majú iné krajiny.“

Ak sa teda stane, že cena za pôdu, ktorú vám podnikateľ ponúkne, je prinízka, ale bude to cena v „mieste obvyklá“, ktorá sa vygenerovala v danej lokalite, budete mať jednoducho smolu. Nebudete ju môcť predať inde. Nie je to zásah do vlastníctva? „Na to by musel odpovedať ústavný súd,“ hovorí Jaroslav Puškáč. „Samozrejme, hovoríme stále iba o pôde, ktorá je určená výhradne a dlhodobo na poľnohospodárske účely.“

To, že pôda musí byť poľnohospodársky využívaná napríklad niekoľko záväzných rokov, však zákon nerieši a ani riešiť nebude. Mimochodom, rezort pôdohospodárstva v súvislosti s uvoľnením trhu s pôdou pre zahraničných vlastníkov prišiel s novým štátnym programom Moja pôda. Farmári si budú môcť výhodnejšie požičať peniaze na kúpu pôdy od Slovenskej záručnej a rozvojovej banky (SZRB). Ak farmár nebude úver splácať, pozemok odkúpi Slovenský pozemkový fond. Na program Moja pôda zatiaľ SZRB vyčlenila 20 miliónov eur.

Veľa sa hovorí o Číne, ktorá skupuje pozemky po celej Európe, naposledy to boli obrovské ukrajinské lány. Hrozí takéto vykupovanie aj Slovensku? „U nás je rozdrobenosť pozemkov taká veľká, že jednoducho pre Čínu nie sme zaujímaví,“ tvrdí Jaroslav Puškáč. „Masívne vykupovanie pôdy nám, podľa mňa, nehrozí. Maďari dokonca nedávno prijali zákon, že nikto nesmie vlastniť viac ako 300 hektárov pôdy, takéto obmedzenie vlastníckeho práva zaviedol kedysi aj Masaryk.“ U nás toto obmedzenie neexistuje, je to dobré, alebo nie? „Na túto otázku odpovedať nebudem, som ľavičiar. Ale citoval by som niečo zo svetovej charty o pôde: Historicky je preukázané, že prílišná koncentrácia pozemkového vlastníctva prehlbuje sociálnu nerovnosť so všetkými geopolitickými dôsledkami.“

Ako chránia pôdu iné štáty Európskej únie

Nemecko: Predaj nesmie spôsobiť drobenie pozemkov. Pozemok musí mať aspoň 1 hektár. Obce majú predkupné právo. Farmári musia mať trvalý pobyt v obci, kde podnikajú.

Rakúsko: Farmári majú predkupné právo. Zákony podporujú rodinné farmy. Právo na predaj pôdy cudzincom sa udeľuje len vtedy, ak sa to netýka štátnych záujmov Rakúska alebo ak má nadobúdateľ pôdy v Rakúsku trvalé bydlisko najmenej 10 rokov.

Poľsko: K zmluvám pri dedení alebo zmene vlastníka pozemkov sa vyjadruje štátna poľnohospodárska agentúra. Má právo zmeniť kupca. Predaj pôdy cudzincom upravuje zákon.

Maďarsko: Na kúpu pôdy treba úradné povolenie. Vlastnícke právo na poľnohospodársku a lesnú pôdu nemôže získať fyzická osoba, ktorá nie je roľníkom, s výnimkou pôdy v pásme určenom zastupiteľstvom miestnej samosprávy.

Holandsko: Legislatíva prísne chráni prevod pôdy na iné ako poľnohospodárske účely.

Švédsko: Fyzické osoby môžu nakupovať pôdu bez obmedzenia. V určitých oblastiach treba povolenie a vyžadujú sa aj odborné vzdelanie alebo prax. V niektorých prípadoch musí majiteľ bývať na pozemku.

Francúzsko: Trh s pôdou kontroluje špecializovaná organizácia (SAFER) zložená zo zástupcov profesijných združení a obcí. Jej činnosť hodnotí štát. Schvaľuje návrh zmlúv o predaji.

Taliansko: Predkupné právo má osoba, ktorá obrába pôdu najmenej 2 roky, alebo vlastníci pôdy v susedstve. Trh reguluje agentúra, ktorá tiež dohliada, aby sa k pôde dostali aj mladí farmári.

Biznis s pôdou: Prinesie nový zákon zásah do vlastníctva?

Plus TV

Zuzana Plačková usporiadala vianočný večierok pre svojich zamestnancov.

Nové vydanie týždenníka ŽIVOT už na vás čaká! V predaji od štvrtka 12. decembra 2024

Každé piate dieťa je sexuálne zneužívané: Vždy sa dá urobiť niečo, aby sme mu zachránili život

Výber pre vás